2022年国内外宏观环境愈加多变，美元加息周期、地缘局势紧张等持续扰动经济，给全球经济带来严重逆风，原本脆弱的市场一再受到冲击。面对充满挑战的经营环境，市场正在寻找那些能够率先进入复苏正轨，有潜质穿越周期，并将在未来取得高质量增长的标的，近期密集出炉的年度财报将成为重要的参考依据。

3月30日，星盛商业(06668)公布2022年全年业绩，在疫情的反复袭扰下，去年无疑是一次“大考”，而该公司能经受住压力测试，克服外部种种挑战，在逆境中取得稳健表现，实现高质量的韧性增长，接下来无疑值得投资者重点关注。

(资料图)

市场化能力和精细化运营，共推业绩稳健趋好

用“厚积薄发，蓄势待飞”来形容星盛商业的2022年再合适不过了。

面对疫情的反复和经济环境的承压，年内，该公司实现收入约5.62亿元(人民币，单位下同)，核心归母净利润约1.99亿元，同比增长约6%，整体毛利率约55.7%，持续领跑于同业，核心归母净利率约35.4%，同比上升2.6个百分点。在上市公司普遍业绩承压的这一年，公司能够保持盈利态势、同时实现归母净利率有所提升，充分验证了其作为纯商管公司颇具韧性的基本面与优异的抗风险能力。

业绩稳健、战略清晰的同时，星盛商业坚持高派息政策，以优秀的投资回报回馈全体投资者对公司的信赖。公司拟派发末期股息每股7港仙，结合中期派发每股3.5港仙，全年派息率更是高达62%，分红指标持续向好。并且，该公司承诺将在未来三年持续稳健发展，派息率争取保持在不低于50%的水平，亦展示出公司对对未来盈利增长的信心。

以财报为观，在经营逆境下，出色的市场化能力成为星盛商业今次业绩的一大看点。

近年以来，星盛商业持续坚持“深耕大湾区、发展长三角、抢占中西部”的拓展策略，在此战略的引领下，公司外拓效果卓著。截至2022年末，集团合约面积约为370万平方米，覆盖大湾区(占比81.4%)、长三角(占比9.8%)及华中地区(占比2.6%)等区域，其中第三方项目的面积占比达60%，已开业建筑面积约为190.8万平方米，公司在营项目的平均出租率维持在92.5%的健康水平。

从布局来看，星盛商业持续深耕大湾区，实现优势区域的集约化管理;与此同时，优质扩张服务版图，全国化布局有所提速。截至2022年底，公司覆盖中国的24城约65个项目，这不仅代表着市场和业主方对其的认可，更为后续业务开展及业绩提振奠定坚实的基础。

另一方面，良好的区域布局及出色的运营能力，是星盛商业市场化外拓的基石。常年累积的品牌效应和优质服务，令公司能够凭借高效的运营能力，在全国范围内不断复制成功模式，从而实现规模的提升。年内，公司已经成功签约了6个新项目，其中，5个为独立第三方项目，具体项目明细如下。

纵览星盛商业一路走来，自2021年起，相继与上海建工集团、厦门特房集团、广州立白集团等建立合作，公司已打开与市属国企、大型企业合作的渠道，助其可持续获取优质商业项目资源，打开增量项目获取空间。

2022年，公司陆续与山东济宁城投、深圳市特区建发科技园区发展有限公司、澳门来来集团等优质业主方达成合作，这不仅充分展现市场对星盛商业完善的运营能力、优质的线下商业资源以及强大的品牌影响力的认可，同时将令公司的业务结构和收入来源进一步优化，保证其盈利能力的稳定和未来业绩的提振。

消费复苏趋势加速，大“运营年”开启

严格意义上来说，受疫情多发扰动叠加外部环境严重震荡等因素影响，2022年并非是星盛商业发展一帆风顺的一年，但面向未来，2023年无疑将是充满机遇的一年。

今年，星盛商业定下了年内新增不少于4个项目，面积不少于28万平方米的年目标，虽趋于谨慎，但不难理解，在短期内面临外部的冲击行业承压的情形中，该公司不只关注规模方面的指标，而是审慎面对扩张，更加聚焦于深挖内生成长的驱动。

智通财经APP了解到，星盛商业已将2023打造“运营年”，提升旗下在营项目的竞争力写入财报。可见，为让每个项目有更好的潜力和长期的发展性，公司将重点关注现有项目运营提升。

具体而言，公司将坚持长期主义，回归商业运营本质，强调品质和效率的双重提升，达成出租率不低于95%的目标，完成5-7个项目的华彩开业，最终实现集团的高质量发展。

2023年，星盛商业将在“质量优先”的发展策略下，围绕已确定的第一、第二梯队城市继续获取优质项目，聚焦核心城市，实现高质量拓展;对于行政能级不高，但具有潜力的非第一、二梯队城市，将会选取在当地具有独特区位优势的项目合作，实现提前布局和精准卡位。通过具有前瞻性的定位、招商和运营，在当地打造出具有先发优势和影响的项目。

事实上，一直以来，星盛商业始终强调差异化的经营，根据周边人流、客流画像和定位，精准招商，实现“一店一策”的前期研策和定位。在项目开业后，根据销售额、出租率、租售比等指标实时监测，动态调整经营思路、租户结构、提升运营效率，这也在公司的在营项目中得到了鲜明的验证。

以公司标杆项目深圳福田星河COCO

Park为例，该项目于2006年开业，过去17年间不断迭代升级，通过建筑更新及品牌迭代，穿越周期，持续焕发增长动力。2022年，新签约品牌29家，其中：全国首店3家，华南首店4家，深圳首店8家，福田首店14家。一期出租率保持在98.5%的行业领先水平。

而在2023年，星盛商业有望迎来全新的发展机遇。随着疫情防控措施的持续优化，全国各地热点商圈，自去年年末起，迎来大量客流，零售、餐饮、电影、旅游等各板块消费活力不断释放，为2023年消费复苏与提振注入了确定性。

国家统计局数据显示，1-2月份，社会消费品零售总额77067亿元，同比增长3.5%，增速超过市场一致预期。其中，除汽车以外的消费品零售额70409亿元，增长5.0%，化妆品、金银珠宝、服装鞋帽同比分别+3.8%/+5.9%/+5.4%，增速较2022年12月分别+23.1pct/+24.3pct/+17.9pct，可见随着疫情对消费场景限制解除，叠加各类假期因素，外出聚餐活动增加，线下接触型消费明显回暖。

在消费复苏大背景下，购物中心作为一个大型优质消费品牌集合体，本质上所具备的消费属性开始逐渐显现。2023年1月-2月，星盛商业可比同店销售额，较2022年同期，上升10.2%，同店客流同比上升12.9%。

与此同时，该公司以星盛商业官方小程序COCO

GO为载体，构建24小时全时域经营链路，突破实体商场空间和时间的限制，打造全面触达顾客的消费生态圈。截至2022年底，星盛商业会员数量达到了310万，其中高端会员增速去年达到33.5%的水平。眼下，公司注重数字化的运营能力及对会员购物体验的提升，线上场景将作为线下业务的补充，深入挖掘会员客群的价值和增量空间以丰富收入来源，从而快速拓宽公司的成长边界。

关联方稳健有保障，估值来到配置区间

近年以来，星盛商业的久久为功，得到了市场、业主方和消费者的正面反馈，在这个背后，亦离不开关联方星河控股这个有力“后盾”的鼎力支持。

智通财经APP了解到，2022年，关联方星河控股秉承“稳健经营、高质量发展”的理念，财务状况稳健，三条红线保持绿档，2023年1月成功发行深圳首单民营房企央地合作增信供应链ABS，收益率4.8%,彰显资信实力。截至2022年底，星河控股土地储备面积逾3300万平方米，主要位于大湾区，以此可见后续关联方支持具备稳定可靠保障。

作为优质轻资产商管企业，星盛商业很好地延续了星河的“稳健”基因，截至2022年12月31日，在手现金约12.7亿元，净现比1.05。稳健的财务管理策略和充足的现金流为星盛商业未来的扩张提供支撑,分红指标持续向好，展现了良好的盈利能力，传递出积极的市场信号。

以2022年全年股息0.105港元/股以及2023年3月31日收盘价1.71港币/股计算，在不考虑未来业绩增长及派息率提升的情况下，公司每年的股息回报率已经达到6.14%。

另从估值角度来看，目前星盛商业的市值约17.43亿港币(折合人民币约15.25亿元)，扣除现金后的净市值约2.55亿人民币，对应2022年核心归母净利润1.99亿人民币，估值约1.28倍，毫无疑问被显著低估，当前时点已具极高的配置价值。

综上所述，星盛商业已在2022年的“大考”中交出了一份稳中有进的“答卷”，公司发展步调愈发沉稳、扎实。展望未来，随着外部环境的改善，该公司以精细化运营“修炼内功”，低调务实扩张实现市场渗透的进程预计还会持续，公司的业绩弹性、成长性有望在接下来得到充分的释放，其估值有望重回复苏正轨，值得投资者强烈关注。