一个越来越小的市场

编者按：本文来自微信公众号 巨潮WAVE（ID：WAVE-BIZ），作者：老鱼儿，编辑：杨旭然，创业邦经授权转载，头图来源摄图网

进入2023年，地产界最火的事情应该算是所谓的“万柳少爷”将万柳书院拉回到了人们的视线之中。

(资料图)

万柳书院，作为中国地产界的传说之一，早在2012年拿地时，就凭借总价26.3亿、楼面地价折算41500元/平方米的价格轰动全国，成为名副其实的“双料地王”。2022年，市场均价20万+的万柳书院有一套法拍房流出，更是拍出了36.6万一平的成交天价。

热度之下，除了万柳，又有越来越多的豪宅被不断挖出来。北京豪宅圈的一句顺口溜也被人熟知：“万柳的墙，西宸的缸，霄八的顶，融创的湖，紫辰院的树，北平府的院子住着谁？”在买购网评选出的十大豪宅中，万柳书院也只是堪堪入榜。

再度火热起来的豪宅传说，让人们对财富阶层生活的窥探欲再次炽热了起来，各种被营造出来的消息，都会让人们觉得似乎遍地豪宅不愁卖，人人都是大金主。但问题在于，事实的情况确实如此吗？

01 房子里的战斗机

最能升值的房地产商品。

1984年，中国福利分房取消，商品房走向历史舞台。在满足大多数人普通住宅需求的同时，伴随着一批先富起来的人的数量急剧增长，中国豪宅市场开始起步，在城市里汇聚成一个又一个的“富人区”。

比如在1990年万众期待的北京亚运会之后，亚运村成了富人、名人汇集的地块之一。众多影视体育明星、文化名人、金融精英人士、富商及外国人，选择在亚运村及周边地区居住。刘欢不仅激情演唱了《亚洲雄风》，更是身体力行地在亚运村安家置业，毛阿敏、刘晓庆等明星也相继在亚运村买房。

除了稀缺地段的优质房源，也是从这个时候开始，专门针对高端人群开发的别墅项目也开始走进市场。

1992年，丽京花园项目开售，当时大红大紫的影后巩俐的入住，让这个楼盘名噪一时。从此，这个被称为北京首个外销别墅的楼盘也拉开了北京豪宅市场向别墅进阶的帷幕。之后，以丽京花园为起点逐渐形成了中央别墅区等诸多别墅群落。

豪宅的“豪”当然也要在价格上有所体现。在那个万元户都还非常稀缺的时代，北京市房价普遍不超过1000元，而亚运村的房价已经普遍高于5000元/㎡，甚至可以达到万元。“拿大哥大，开汽车，住亚运村”成为当时有钱人的标志。

北京区域的传统八大别墅区

而主要针对外国人的丽京花园一开盘，定价高达1200美元/平，当时的美元对人民币汇率还是8元时代。

这样的情况并不是在北京孤立存在，上海、广州等一线城市同样如此。尤其是在进入21世纪之后，随着中国经济发展和世界经济的持续发展，豪宅在全中国城市遍地开花。中国房地产高速发展的20年间，豪宅市场供销两旺，成为最能升值的房地产商品。

以上海为例，2000年以来，魔都人民的年平均工资从15420元到2021年的124056元，涨幅超过了700%；魔都商品住宅平均价格从3176元/㎡，到36102元/㎡，涨幅超过1000%。而魔都豪宅的价格呢？2000年时，1万元/平的价格已经是豪宅的天花板。而2022年，上海华洲君庭的楼王价格已经攀升到38万元/平。

由于豪宅昂贵价格带来的稀缺性和话题性，让每一次豪宅的新闻露出，都会吸引着许多“吃瓜群众”的社会关注。

毕竟每一个豪宅的背后，都是一个拥有响当当名号的富豪。

02 富豪们的心头好

富豪数量的爆炸式增长，带动了豪宅市场的黄金时代。

中国豪宅市场的快速膨胀，得益于中国富豪人数的急剧增长。

在2000年《财富》全球500强排行榜上，加上一家来自台湾的公司，中国仅有10家财富500强企业。而且，上榜的中国大陆企业分别是：四大国有银行，中石化、中石油、中国电力、中粮和中化集团。

清一色中字头的国有企业，并未发现中国民营企业的身影。在这个时期，中国高端豪宅也只是起步阶段，因为财富并未从“中字头”大规模扩展到民营经济。财富不在个人手上，自然就无法支撑豪宅市场。

而根据国家统计局数字，2012年以来，世界500强上榜的中国企业数量持续增长。我国企业上榜数量在2018年首次超越美国，已连续4年居世界首位。2021年，我国上榜企业数量再创新高，达145家。

2000年我国世界500强上榜企业总营收为2094.60亿美元，到2021年这个数字已经达到11.54万亿美元，相当于2000年的55倍，增速远超世界水平。

在此过程中，民营经济成为发展的生力军。民营企业贡献了我国50%以上的税收，60%以上的国内生产总值，70%以上的技术创新成果，80%以上的城镇劳动就业，90%以上的企业数量。

根据全国工商联发布的《2022中国民营企业500强调研分析报告》显示，2021年共有28家民营企业500强入围世界500强。中国民营企业500强入围门槛也已经达到了263.67亿元。19家500强企业营业收入超3000亿元，88家500强企业资产总额超过千亿元规模。

民营经济有高速增长的特质，也有着更加集中的分配体系，一大批富豪因此迅速产生，这是豪宅市场产生和繁荣最重要的土壤。

胡润曾经说：“中国现在有1100多位十亿美元企业家，比美国多了六成。自2016年中国第一次超过美国以来，美国的十亿美元企业家人数增加了三分之一，而中国翻了一倍。中国十亿美元企业家人数超过了排在其后的三个国家，美国、印度和英国的总和。”

2021年，《胡润百富2021中国高净值人群家族安全报告》显示，中国拥有600万人民币家庭净资产的“富裕家庭”数量已达501万户；拥有千万人民币家庭净资产的“高净值家庭”有202万户；拥有亿元人民币家庭净资产的“超高净值家庭”数量达到13万户；拥有亿元人民币可投资资产的“超高净值家庭”有7.7万户；拥有3000万美元可投资资产的“国际超高净值家庭”数量达到5.4万户。

富豪数量的爆炸式增长，带动了豪宅市场的黄金时代。即便是在2018年往后，中国房地产市场整体调头往下，但由于豪宅客户天然拥有较高的风险抵御能力，豪宅市场反而是受影响最小的那个板块。

但影响较小也并不代表不受影响。如今富豪们囤的房子已经足够多了，并且这个群体本身的情况也出现了一些变化。

03 后劲已经不足

以前名人买豪宅，现在名人卖豪宅。

首先，中国顶级富豪的增长正趋于平缓。

根据胡润全球富豪榜统计来看，2018年以前，中国亿万富豪数量在五年间内出现增长超过134%。但是在之后四年内增长仅为38%。尤其是在2019年，中国亿万富豪数量历史性地出现下跌，虽然之后有所上扬，不过增速已经明显放缓。

如今，中国已不再像改革开放之初以及刚刚进入世贸组织时期，是个随处可以“掘金”的“荒野”，在国内行业开发和产业结构已基本趋于成熟的大背景下，富豪群体也趋于成型。尤其是在近几年疫情和经济承压影响下，大规模制造顶级富豪的土壤基本不复存在，豪宅的增量市场自然不会永无止境。

其次，以往豪宅能在富豪群体中受到追捧，不仅因为豪宅拥有自用价值，可提升生活品质。还有很重要的一个原因——抗通胀能力强，保值增值能力突出，因此被当作某种程度上的理财产品。

不过，能力再高，也怕市场这把“杀猪刀”。随着房地产普涨时代结束，豪宅也不能脱离经济曲线的约束，其投资属性正被大大削弱。

根据易居CEO丁祖昱披露的数据显示：2022年全国5000万以上的顶级新房豪宅只成交了383套，同比下跌40%。分城市看，1000万以上豪宅中，克而瑞数据显示：深圳2022年成交一手高价房6463套，同比跌15%；厦门成交803套，同比暴跌57%；苏州共计成交629套，同比跌幅13%；武汉仅成交586套，同比跌幅为8%。

根据房地产自媒体“地产营销人”发布的数据显示，2022年，北京市别墅新增供应2216套，同比下降42%；成交3300套，同比下降34%；成交面积94.38万平，同比下降38%。

更为关键的是，别墅成交均价45086元/㎡，同比下降5%；成交金额425.5亿元，同比下降41%。

这意味着，别墅和普通住宅一样，不再是只涨不跌的保值利器。

以往，名人成功后的标志性动作就是豪宅的购入。而最近，一些富豪的“挥泪大甩卖”，也许是市场转寒前的“春江水暖鸭先知”。

张艺谋被传出售位于无锡的一套别墅闹得沸沸扬扬。足球运动员郜林以1.45亿出售他在广州的江景大平层，也让无数中介排队接活。甚至是万科创始人王石都开始以3.5亿的价格出售他在故宫旁边的豪宅。网友根据某些中介发出的房屋介绍计算，这个价格已经是亏本。

类似的事情还有，据媒体报道，许家印的胞兄许家钦为帮其还债，在2022年初对外出售的广州金碧华府，市场价1.1亿元，但最终成交价仅为7000万元。

地产大佬都开始甩卖豪宅，这不禁让人把事情往更坏的方向去联想。豪宅作为一种商品，正在经历从需求旺盛到需求衰减的过程。即便是最顶端的一小部分不断涨价，也无法改变这个趋势的走向。

04 写在最后

住什么样的房子，最能代表一个人财富的殷实程度。豪宅市场也最能代表一个国家财富阶层的财富实力。

而舆论对豪宅的关注，反映了人们对顶层人群财富的猎奇窥探。这将成为财经社会领域长期存在的话题。可以预见的是，“万柳公子”或者“汤臣一品业主”的传说仍会改头换面，不断出现。

随着社会财富的不断积累，仍会有更壕的豪宅继续刷新着我们的认知上限，豪宅价格的下限和上限都将被不断的拔高。

但我们不能因此而判断，所有豪宅的价格都在不断上涨，或者豪宅将永远成为被疯狂抢购的火爆商品。实际上，如今豪宅的价格越来越高的同时，其定义也在发生改变，其市场空间正在随之缩小——更少的房子有资格被称之为豪宅，更少的人有足够财富实力买得起、住得上。

作为一个市场，豪宅已经告别巅峰，甚至是塌陷。万柳书院们不仅没法代表整个中国房地产市场，甚至连传统意义上的“豪宅市场”都代表不了了。它们要一直涨，就让它涨去罢。